Дом, в котором мы живём: Что затрудняет работу компании?

Продолжая тему ЖКХ, мы поговорим сегодня о том, что затрудняет работу управляющих компаний.

Недавно наш корреспондент побывал в ООО «Яжелбицкая управляющая компания» в селе Яжелбицы, где встретился с человеком, знающим, как и сам учредитель общества с ограниченной ответственностью (он же директор), о ней всё — юрисконсультом О. Д. Гегелевым. По образованию правовед, Олег Дмитриевич рассказал о проблемах в работе компании, в том числе с точки зрения закона. В частности, почему закон не всегда на пользу управляющей организации и почему протекающая кровля не будет ждать капитального ремонта, запланированного на 2023 год.

Основной вид деятельности этой компании, приступившей к работе в марте 2013 года — управление жилым фондом из одиннадцати многоквартирных домов. Один из этих домов находится в Ижицах, остальные десять — в Яжелбицах.

Вы, наш читатель, говорите, что исправно каждый месяц в срок платите за квартиру. Но, к сожалению, не все законопослушны, как вы. И причин тут несколько. Есть злостные сознательные неплательщики, которые в состоянии платить, причём не затягивая с оплатой. Но эти не испытывающие нужды люди предпочтут раньше обновить дома мебель, чем погасить накопившийся долг. Однозначно не платят асоциальные элементы, не желающие работать и подчиняться закону. Копятся долги у тех, кто не трудоустроен, кому не найти работу на селе.

Поэтому существует проблема должников. Их процент очень велик, судите сами: не платит каждый пятый. Накопление долгов перед компанией — это очень серьёзная проблема, приведшая к задолженности в 1 миллион 800 тысяч рублей. От неё буквально лихорадит работу исполнителя коммунальных услуг, то есть управляющей организации.

Трудностью, возможно, номер один, нередко приводящей компании к банкротству, является несовершенство законодательства, которое выражается в отсутствии баланса правоотношений между компаниями и ресурсоснабжающими организациями — поставщиками тепла, электроэнергии, воды. Приём платежей компанией от собственников жилья за поставленные тепло и другие ресурсы в условиях, когда управляющей организации самой должны сумму с шестью нолями, может губительно сказаться на её деятельности. Поставщик и слышать не хочет о должниках и о том, что именно из-за них компания не может своевременно перечислять деньги. Им не принимается и то, что компания не вправе применить имеющиеся у неё денежные средства не по назначению — это называется нецелевым использованием средств и карается законом.

Такая ситуация сложилась в прошлом году здесь, в нашей компании. Она задолжала поставщику тепла — ООО «ТК „Новгородская“». Долг рос и достиг 1 миллиона 300 тысяч рублей. Суд, куда обратился поставщик тепла, решил дело, естественно, в пользу истца. Теперь компания обязана выплатить эти деньги — и выплачивает их. В связи с появившейся проблемой в конце минувшего года на собрании собственников жилья было вынесено решение о необходимости перехода на прямые платежи. И сейчас собственники платят непосредственно в ресурсоснабжающую организацию. Если бы долг продолжал расти, существование компании оказалось бы под угрозой. Кстати, статистика говорит: срок существования основной массы управляющих компаний недолог. А причина всё та же — банкротство, накопившиеся долги.

Эффективность работы компании, как считает О. Д. Гегелев, снижается также из-за того, что служебные приставы недорабатывают. Исполнитель коммунальных услуг подаёт в суд иск на должников. Служители закона решают в пользу компании, но дальше дело часто не продвигается: долг остаётся за должником, а компания — наедине с проблемой.

Одной из основных трудностей является естественный износ жилья. Начиная от отмостки и заканчивая крышами, он довольно серьёзный. Такое жильё называют здесь «проблематичным наследством». Ремонта требуют крыши на девяти из одиннадцати домов. Один — дом №5, новый, 2013 года постройки — пока не требует вмешательства. В этом году СНКО «Региональный оператор» сделала капремонт двускатной крыши на доме №16 по улице Усадьба, заменив шифер на железо. В плачевном состоянии находится крыша дома №1 (здание было построено в 1968 году). Она обветшала, и вода уже попадает в одну из квартир на верхнем этаже. Самое интересное, что в плане у Регионального оператора капитальный ремонт отнесён на период 2019–2020 годы.

В компании хорошо знают, что латать вплоть до 2023 года ветхую кровлю, делать на ней заплатки и только затем ремонтировать уже капитально — нецелесообразно. Ремонт просто необходимо сделать уже в обозримом будущем. Чтобы получить у вышестоящих инстанций разрешение на капремонт уже в следующем, 2017 году, управляющая компания, как и полагается в таких случаях, обратилась официально в Новгородскую государственную жилищную инспекцию, к Региональному оператору и в Администрацию Валдайского муниципального района. Пока ответ получен лишь от Регионального оператора.

Сложностей в работе немало. Ссоры между соседями, несоблюдение правил содержания домашних животных в многоквартирных домах приводят к тому, что в двери компании стучатся и правдолюбцы в хорошем смысле этого слова. Те, кто хочет услышать ответ, а не просто, как говорится, «приходят пар спустить», либо направляются в двери напротив (где работает участковый полиции), либо получают дельный совет, либо вопрос решается на месте.

На вопрос, хватает ли рук — дворников, сантехников, рабочих в управляющей организации, — Олег Дмитриевич сказал, что в кадрах нехватки не существует. Если кто-то увольняется, на его место незамедлительно приходит другой человек.

Д. Тарасов
Фото автора